Leben in Berlin
Wohnung kaufen in Berlin: was Milieuschutz bedeutet
Wer in Berlin eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, stößt schnell auf das Wort Milieuschutz. Gemeint sind Gebiete, in denen die Bezirke die Bewohner vor Verdrängung schützen wollen, und das hat Folgen für Käufer, Vermieter und Mieter. Hier steht, was gilt und wo man nachschaut, ob eine Adresse betroffen ist.
Gebiete 82 soziale Erhaltungsgebiete laut Senat
Grundlage § 172 Baugesetzbuch, Verordnungen der Bezirke
Umwandlung in Eigentum nur mit Genehmigung
Was Milieuschutz ist
Offiziell heißen die Gebiete soziale Erhaltungsgebiete. Grundlage ist § 172 des Baugesetzbuchs, festgelegt werden sie von den Bezirken per Verordnung, und die Bezirke wachen auch darüber. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt es derzeit 82 solcher Gebiete. Sie sollen verhindern, dass Mieterinnen und Mieter durch teure Umbauten oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen aus ihrem Kiez verdrängt werden.
Was eine Genehmigung braucht
- Luxusmodernisierung: Umbauten, die über einen zeitgemäßen Standard hinausgehen, können die Bezirke ablehnen.
- Zusammenlegen, Abriss, Umnutzung: Wohnungen zusammenlegen, abreißen oder anders nutzen braucht eine Genehmigung.
- Umwandlung in Eigentum: In den Erhaltungsgebieten braucht die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung, geregelt in der Berliner Umwandlungsverordnung vom 13. März 2025, die bis 12. März 2030 gilt. Für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen gilt seit Januar 2026 außerdem stadtweit eine Genehmigungspflicht nach § 250 Baugesetzbuch.
- Wohnen auf Zeit: Nach neuen Verwaltungsvorschriften des Senats ist 2026 auch das befristete Vermieten in diesen Gebieten genehmigungspflichtig geworden.
Das Vorkaufsrecht
Beim Verkauf eines Hauses in einem Erhaltungsgebiet kann der Bezirk ein Vorkaufsrecht haben. Das Bundesverwaltungsgericht hat dessen Einsatz im November 2021 deutlich eingeschränkt. Laut Senat suchen die Bezirke heute zuerst eine Abwendungsvereinbarung, in der sich der Käufer zu bestimmten Regeln verpflichtet. Lehnt er ab, wird das Vorkaufsrecht in der Regel zugunsten eines Dritten ausgeübt, etwa einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft oder einer Genossenschaft.
Was das für Käufer heißt
- Vorher prüfen: Ob eine Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt, zeigt das Geoportal Berlin mit der Ebene Erhaltungsverordnungsgebiete, außerdem gibt es eine Straßenliste des Senats.
- Umbaupläne früh klären: Wer nach dem Kauf umbauen will, spricht vorher mit dem Stadtentwicklungsamt des Bezirks und rechnet nicht mit einer Genehmigung, die es nicht gibt.
- Mietvertrag inklusive: Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Mietvertrag.
- Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises, dazu kommen Notar und Grundbuch.
Was es für Mieter heißt
Für Mieterinnen und Mieter ist Milieuschutz ein Schutz: Teure Umbauten und Umwandlungen werden schwerer. Fragen beantworten die Mieterberatungen der Bezirke.
Wo es Milieuschutz gibt
Die Gebiete liegen vor allem in der Innenstadt, etwa in Teilen von Kreuzberg, Neukölln, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Wedding und Schöneberg, es gibt sie aber auch in anderen Bezirken. Welche Straßen genau dazugehören, zeigen Geoportal und Straßenliste. Einen Eindruck, wie unterschiedlich die Kieze sind, gibt unser Kiez-Guide.